2026 근저당권 말소 방법｜필요서류·셀프 해지 절차·비용 총정리
주택담보대출을 모두 갚았는데 등기부등본을 확인해 보니 여전히 근저당권설정이 남아 있어 당황하는 경우가 있습니다.
대출 원금과 이자를 전부 상환했다고 해서 등기부에 설정된 근저당권이 자동으로 삭제되는 것은 아닙니다. 별도의 근저당권 말소등기를 신청해야 등기부에서 해당 권리가 말소됩니다.
이번 글에서는 근저당 설정 해지, 즉 근저당권 말소란 무엇인지부터 필요서류, 셀프 말소 절차와 비용, 매매·전세 계약 시 주의사항까지 알아보겠습니다.
근저당권 말소란?
근저당권 말소는 부동산 등기부에 설정되어 있는 근저당권을 등기에서 없애는 절차입니다.
은행에서 주택담보대출을 받아 근저당권이 설정됐다면 대출을 모두 상환한 뒤에도 기존 근저당권설정등기는 그대로 남아 있을 수 있습니다.
따라서 대출을 완납한 뒤 근저당권 말소등기를 별도로 진행해야 합니다.
여기서 주의할 점은 등기부에 근저당권이 남아 있다고 해서 현재 실제 대출잔액이 반드시 존재한다는 뜻은 아니라는 것입니다.
채무를 모두 상환했더라도 말소등기가 완료되지 않았다면 과거 설정된 근저당권이 등기부에 남아 있을 수 있습니다.
근저당 말소 필요서류는?
대출을 모두 상환했다면 먼저 근저당권자인 은행 등 금융기관에 말소등기에 필요한 서류를 확인해야 합니다.
일반적으로 금융기관에서는 해지증서 또는 해지확인서 등 등기원인을 증명하는 서류와 위임장, 말소 대상 근저당권 설정등기와 관련된 등기필정보 등의 서류를 준비하게 됩니다.
신청인은 이와 별도로 근저당권 말소등기신청서와 등록면허세 납부 관련 서류, 등기신청수수료 납부정보 등을 준비해야 합니다.
다만 필요한 서류는 근저당권자와 등기 형태, 신청방법 등에 따라 달라질 수 있습니다.
따라서 셀프 말소를 계획하고 있다면 대출을 상환할 때 금융기관에 근저당권 셀프 말소를 할 예정이라고 알리고 어떤 서류를 받아야 하는지 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
근저당 셀프 말소 절차
근저당권 말소등기는 반드시 법무사를 통해서만 해야 하는 것은 아니며 필요한 서류를 갖추면 직접 신청할 수도 있습니다.
먼저 대출금을 전액 상환한 뒤 금융기관에서 말소등기에 필요한 서류를 수령합니다.
다음으로 등록면허세를 신고·납부합니다. 지방세 신고·납부는 관할 지방자치단체 또는 위택스 등을 이용할 수 있습니다.
이후 신청 방식에 따른 등기신청수수료를 납부하고 근저당권 말소등기신청서를 작성합니다.
준비한 서류를 갖춰 관할 등기소 등에 신청하면 등기관의 심사를 거쳐 말소등기가 처리됩니다.
서류가 부족하거나 잘못 작성된 부분이 있다면 보정이 필요할 수 있으므로 접수했다고 바로 모든 절차가 끝났다고 생각해서는 안 됩니다.
마지막으로 새로운 등기사항전부증명서를 발급해 실제 근저당권이 말소됐는지 확인하면 됩니다.
근저당 말소 비용은 얼마일까?
셀프 말소를 할 때는 대표적으로 등록면허세·지방교육세와 등기신청수수료 등이 발생합니다.
근저당권 말소와 같은 말소등기의 등록면허세는 일반적으로 부동산 1개당 6,000원이며 여기에 등록면허세의 20%인 지방교육세 1,200원이 더해져 부동산 1개 기준 7,200원이 됩니다.
다만 토지와 건물이 별개의 부동산으로 등기돼 있는 경우처럼 말소 대상 부동산 수에 따라 실제 세액이 달라질 수 있습니다.
등기신청수수료 역시 신청 방식과 부동산 수 등에 따라 달라질 수 있으므로 신청 당시 인터넷등기소에서 최신 수수료를 확인하는 것이 정확합니다.
따라서 근저당 말소 비용은 무조건 얼마라고 계산하기보다 자신이 말소하려는 부동산 수와 신청방법을 기준으로 확인해야 합니다.
법무사에게 근저당 말소 맡길 수도 있을까?
직접 서류를 준비하기 어렵다면 법무사를 통해 근저당권 말소등기를 진행하는 방법도 있습니다.
특히 부동산 매매 잔금일에 기존 대출 상환과 근저당 말소, 소유권이전등기 등이 동시에 진행되는 경우에는 법무사에게 관련 절차를 맡기는 경우도 있습니다.
다만 법무사 보수는 사건과 업무범위 등에 따라 달라질 수 있으며 등록면허세와 등기신청수수료 같은 실비가 별도로 발생할 수 있습니다.
따라서 의뢰하기 전 법무사 보수 + 세금 및 등기비용 등 실비가 각각 얼마인지 견적을 확인하는 것이 좋습니다.
매매할 때 근저당 말소 비용은 누가 낼까?
부동산 매매 과정에서 기존 근저당권을 없애기로 했다면 말소 시점과 비용 부담 주체를 계약서에서 명확하게 정해두는 것이 좋습니다.
일반적으로 매도인이 자신의 기존 대출을 상환하고 근저당권을 말소하는 형태로 거래가 진행되는 경우가 많지만, 구체적인 비용 부담은 계약내용을 확인해야 합니다.
매수인 역시 잔금을 지급하기 전에 등기부등본을 다시 확인하고 약속한 근저당권 말소가 실제로 진행되는지 확인할 필요가 있습니다.
전세 계약이라면 근저당 말소 확인이 중요
전세계약에서는 더욱 주의해야 합니다.
집주인이 임차인의 잔금을 받아 기존 대출을 상환하고 근저당을 말소하기로 했다면 구두 약속만 하기보다 계약서 특약으로 구체적인 조건을 정해두는 것이 좋습니다.
예를 들어 잔금 지급과 동시에 기존 근저당권의 피담보채무를 상환하고 말소등기 절차를 진행하도록 정하고, 임차인의 대항력 취득 전까지 새로운 근저당권 등 담보권을 설정하지 않도록 하는 내용을 검토할 수 있습니다.
임차인도 잔금 지급 직전 등기부 재확인 → 대출 상환 및 말소서류 확인 → 말소등기 진행 → 최신 등기사항전부증명서 재발급 순서로 실제 말소 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
근저당권 말소 핵심 정리
주택담보대출을 모두 갚았다고 해서 등기부에 설정된 근저당권이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
금융기관에서 필요한 서류를 받은 뒤 등록면허세 신고·납부 → 등기신청수수료 납부 → 말소등기신청 → 등기관 심사 → 등기부 재확인 절차를 거쳐야 합니다.
직접 진행하기 어렵다면 법무사에게 맡길 수도 있지만 비용은 업무범위에 따라 달라질 수 있으므로 사전에 확인하는 것이 좋습니다.
무엇보다 매매나 전세계약과 동시에 근저당을 말소하는 상황이라면 단순히 대출을 갚았다는 말만 확인하지 말고 최종적으로 등기사항전부증명서에서 근저당권이 실제 말소됐는지 확인하는 것이 중요합니다.
※ 본 글은 2026년 기준 일반적인 근저당권 말소 절차에 대한 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 실제 필요서류와 세금·수수료, 등기절차는 부동산 및 신청 형태에 따라 달라질 수 있으므로 신청 전 금융기관·관할 등기소·인터넷등기소 등의 최신 안내를 확인하시기 바랍니다.
